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營改增背景下房地產企業財務管理的難點探討

論文編號:lw201811051436462226 所屬欄目:會計論文 發布日期:2018年11月05日 論文作者:無憂論文網
營改增背景下房地產企業財務管理的難點探討
【摘要】2012年,上海成為我國首個實施營改增試點的城市,之后,北京等多個省區也被納入到營改增試點范圍內,包括房地產行業。我國發展至今,稅收制度還不是很完善,可以說營改增稅制的實施對我國的社會經濟和企業改革都有重要影響。在營改增背景下,房地產企業的財務管理也將面臨著許多新的挑戰和難題。本文將對營改增以及房地產財務管理特征進行簡述,并在此基礎上對營改增背景下,房地產企業的財務管理所面臨的難題進行探討,同時提出了相應的應對措施。
【關鍵詞】營改增;房地產企業;財務管理;難點
1.前言
營改增稅收是我國根據當前國內的實際發展情況所實施的一項合理的,與時俱進的稅收制度。該制度的落實對于推動我國社會經濟和企業的長遠、健康的發展都有重要意義。然而,面對新的稅收制度,房地產企業因為財務流程復雜,資金管理不到位,理解有誤等問題還不能很好的適應,也無法利用這一稅收制度的優勢來促進其自身的發展,給公司謀求更大的經濟效益與發展空間。所以,在新的稅收制度下,探討房地產企業的財務管理工作意義重大。
2.概述
2.1營改增簡述
營改增是營業稅改增值稅的簡稱,是我國制定實施的,將之前繳納營業稅的應稅項目進行改革,改收增值稅。自2012年開始,營改增試點在上海的交通運輸行業和部分服務業進行;2012年的8月份,北京、江蘇等全國10個省區市也成為營改增試點;第二年,營改增試點擴展到全國范圍,發行業、影視制作業以及廣播行業也成為試點之一;到2014年,電信、郵政通信以及鐵路運輸業都成為試點之一。從營改增試點實施到2015年時間里,粗略統計全國營改增后減稅累計達到5000多億元。從2016年開始,我國將在全國范圍內的多個行業實施營改增試點,房地產行業也會因此迎來大變革,在財務管理上將遇到新的挑戰與難點。
我國的稅收制度發展還不夠完善,一直以來都存在納稅流程與課稅范圍上的重復納稅等不少問題,從宏觀方面來講,營業稅改增值稅的稅收制度如果能夠得到全面的實施和改革,則將會從根本上解決上述問題,企業的生產成本也會得到很大程度的降低,對于減緩企業壓力有重要意義。從深層次上來講,營改增制度的實施也會影響部分企業的產品定價,能在一定程度上擴大我國的消費規模,并推動中國社會經濟的發展,讓企業的投資結構得以進一步優化。
我國在進行營改增稅收制度之前,營業稅屬于中國在境內征收的商品勞務費的其中一種,無形資產的轉讓、銷售不動產和應稅勞務都屬于其課稅的對象。而增值稅則是流轉稅的一種,其計稅的依據是應稅勞務和商品在流轉過程中所產生的增值額,它主要有兩種:銷項稅與進項稅,進項稅一般是用在抵扣上。
2.2房地產企業財務特點
在房地產企業的財務當中管理當中,使用資金和籌劃稅負是最重要的兩件事。眾所周知,房地產行業和一個城市的規劃還有建設都是密切相關的,其所生產的產品金額都比較高,因此房地產行業在運營時需要具備的資質和許可證書都有著顯著的行業特征。舉個例子來說,工程建設的時間一般是一年甚至更長,只有獲得有關監督管理單位的批準與認可才能銷售其產品,且銷售時點一樣需要獲得相關單位的批準。此外,土地是一種根本性的投資,我們只有通過公開招標的方式才能獲得土地,招標又必須具備充足的投標保證金。所以,對于房地產行業的財務部門來說,如何使用資金以及資金的流轉都一定要有籌劃。所以我們應該要求房地產企業在其財務管理中,需要在收款當期就繳納預收賬款等各種流轉稅,并在確定公司當期的收入一號對其相對應的房地產成本進行合理科學的估算,還有實際上要繳納的所得稅也應該在此基礎上估算出來。因為財務人員估算出來的成本和相對應的時間里需要繳納的稅額有密切聯系,因此財務人員一定要對整體投資成本進行仔細、合理的估算。在房地產行業當中,對一個公司營影響最大的稅種就是土地增值稅,所以房地產的財務人員還應該對我國相關的制度,如《土地增值稅》里所實施的各種計稅方式會給公司帶來什么樣的影響進行深入了解,并在項目實施時實時跟進。歸納起來,房地產行業的財務有以下幾個方面的特征:
2.2.1組織架構差別大
房地產企業的項目產品,主要為建筑物,這是不動產,因此營業稅的納稅義務發揮著重要作用。一般情況下,房地產企業會根據項目所在的地點不同來下設分公司。然而,大多數分公司所儲蓄的土地量并不是固定的,也就是說其在當地主體上有著很強的不可持續性,這導致分公司與母公司之間的時間期限有很大差距。
2.2.2成本數據難獲取
房地產企業的核心業務是對房地產進行開發、經營等,各個企業在產品設計方面都有屬于各自的特征,只能依靠基礎的成本信息來獲取成本數據,存在一定的分散性。這就導致企業在管控成本方面有間接性,而使用或參考標準成本的方式并沒有多大意義。
2.2.3稅收管理難度大
在房地產行業當中,小的工程只需要幾個月即可完成,但大項目可能需要幾年的時間才能完成,同時其納稅金額的基數比許多傳統行業來說都要高,所以我國將房地產行業的納稅義務提前到了實收款這一階段,根據預收款預征土增稅就是很典型的例子。此外,房地產行業所涉及到的相關行業多種多樣,在獲取發票方面也存在很多問題,導致房地產公司的稅收管理程序多而雜,資金管理有很大的風險。
2.2.4資金占用情況突出


3.營改增背景下的房地產企業財務管理問題
3.1管理不足


3.2理解不透徹


3.3資金管控問題


4、幾點建議
4.1加強管理


4.2加強理解


4.3全面資金管控
4.3.1完善會計核算機制


4.3.2對稅負進行合理控制


4.3.3合理調整經營方式


5.結束語
營改增稅收制度在房地產行業實施的時間還不是很長,企業在這一方面還不能及時的適應調整過來,所以部分房地產企業不僅不能利用新稅制來降低稅負,給企業帶來新的發展機遇,反

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