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安丘市HJ小區建設項目投資效益評價管理研究

論文編號:lw201809191034478131 所屬欄目:項目管理論文 發布日期:2018年11月05日 論文作者:www.51lunwen.com

本文是一篇項目管理論文,本文首先對HJ小區項目建設單位和項目的基本情況進行簡要的介紹,從政策、經濟、社會以及技術等層面對項目所在地區的宏觀環境進行分析。在此基礎上,進一步分析HJ小區項目的市場環境,對項目市場需求,對項目的市場定位進行了分析和明確。在此基礎上,對HJ小區項目投資效益的概念和內容進行界定。從財務效益、社會效益、以及市場風險三個層面對HJ小區項目的投資效益進行分析。利用投資收益率、凈現值、內部收益率等指標探討其財務效益。


1 緒論


1.1 研究背景與意義

1.1.1 研究背景

“衣、食、住、行”是人民群眾生活最為核心的要素,也是一個地區最能夠反映人們生活水平的客觀指標。由于對于住房,在我國傳統思想理念中,“安居”才能“樂業”。自古以來,當普通勞動階層富裕后,改善住房、增田置業一直是其首要選擇。1998 年我國房改政策實施后,房地產市場開始全面進入市場化階段,市場對于資源的高效率配置在對巨大的住房需求下,將房地產產業推上了發展的快速通道,房地產行業得到了空前的發展。根據中國指數研究院發布的數據顯示,在 2011 年,房地產對我國經濟的綜合貢獻率在 10%以上,直接帶動經濟增長達到2 個百分點。從 2005 年到 2014 年這 10 年間地產業迎來了一個發展的熱潮,地產行業的投資額年均增長達到了 24%。根據中國國家統計局公布的數據顯示 2014 年我國在房地產上的開發投資為 9.5 萬億,其中住宅投資達到了 6.4 萬億。在 2014年全國商品房銷售面積達到 12.1 億平方米,其中辦公和商業經營用房銷售的面積達到 1.6 億平方米,銷售額達到 1.39 萬億。雖然近 2 年來我國商品房的開發和銷售面積同比增長有所放緩,而其強勁的發展勢頭依然明顯。

近幾年,安丘經濟發展取得了較為豐碩的成果,城鎮居民及農村居民收入水平大大提高,城市基礎建設也在大踏步中進行,各項社會事業也得到了充分發展。同時,在人民對于住房需求的支持下,當地房地產市場也得到了較好的發展,而房地產產品投資屬性的顯現,進一步刺激了住房消費。隨后,為防止房地產行業出現系統性風險,中央政府出臺了一系列調控政策,使得房價過快上漲的勢頭及時得到了遏制。目前,安丘市房地產市場走勢平穩,人們對于優質住宅項目的需求依然旺盛。

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1.2 國內外研究綜述

1.2.1 國外研究現狀

國外對于項目投資效益評價的相關理論研究起始于上世紀 20 年代,在數學、經濟學以及管理學學科飛速發展到背景下,項目經濟效益評價也作為項目可行性研究與風險管理研究的交叉領域逐漸形成自身的理論體系,其研究內容也斷拓寬,應用領域也日趨廣泛。

(1)在項目經濟評價的內容方面,國外學者主要著重于對大型工程項目的經濟效益評價研究。學者 W.G.Waters 對社會公共建設項目和項目建設對社會發展的作用進行了闡述,為現在研究公共項目建設評價提供了理論依據和研究方向。學者 Nathaniel Lichfield(1996)在其文章《城市發展過程中的成本效益分析---個案研究:斯旺利》詳細闡述了公共社會項目建設的成本和收益等情況,并針對城市建設進行了分析與研究,為后期學者研究社會公共項目建設的成本與收益分析奠定了理論基礎,并被廣泛接受和采用。

日本城市公共項目建設經濟評價具有一套完整的評價體系,其項目建設多從長遠的、非貨幣化、非定量化的社會經濟效益來研究,主要通過分析社會公共項目建設的消費者剩余來對項目進行評價,因此日本的城市軌道建設引領世界城市的發展,這也給學者研究公共項目經濟評價提供了一定的決策依據。

Maria Brjesson,Daniel Jonsson(2014)和 Mattias lundberg 發表文章《斯德哥爾摩地鐵的事后成本效益分析(CBA)》,在文章中 Maria Brjesson 對斯德哥爾摩地鐵建設項目的社會效益進行了經濟評價,從而為政府對地鐵項目建設的決策提供了理論依據。

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2 HJ 小區項目投資環境分析


2.1 HJ 小區項目概況

2.1.1 項目開發單位概況

濰坊市東方家人置業有限公司成立于 2007 年,企業注冊資金 1800 萬元,擁有員工 18 人,其中技術人員 10 人,公司主要以房地產開發、商品房銷售為主體。公司自成立以來,遵循“建造精品工程,造福安丘人民”的企業宗旨,堅持“穩步前進,持續發展”的經營理念,先后在安丘開發了“小城埠花園”、“集翠園”、“書香院”、“新秀天成”等房地產項目。

公司開發的每一個項目,都以其時尚的設計,完善的配套,過硬的質量和周到的服務,贏得了廣大消費者的好評,奠定了濰坊市東方家人置業有限公司在安丘業界的重要地位。

“尊重市場,業戶至上”是公司今后發展的指導思想,面對新的市場競爭,東方家人將內斂實力,外樹形象,審時度勢,穩步發展,為安丘人民打造更多宜居精品樓盤,為安丘的城市建設盡心盡力,并與社會各界攜手共進,為創建和諧安丘,時尚安丘做出應有的貢獻。近年來,公司著力于山東本土市場的深耕細做,通過不斷推出精品項目提高企業市場占有率,促進企業發展。HJ 小區項目是東方家人置業有限公司 2018 立項規劃的重點項目,項目的建設實施對于公司后續在安丘、濰坊地區的發展和戰略布局都具有重要影響,因此,公司在項目的規劃設計上都給予極高的重視,力圖將項目建設成為安丘地區的精品住宅項目,以質優、價低、舒適贏得市場的信賴和行業的認可。

2.1.2 項目建設的總體規模
HJ 小區項目位于安丘市向陽路東段南側,原英國安達克工業有限公司用地。該地區非常適合房地產項目的開發建設。項目地理位置良好。該處是安丘市市區,出行便利,教育、醫療、娛樂、購物極其方便,出行十分方便。周圍機關、企事業單位較多,人文環境較好公共服務在較近范圍內可以獲得,功能齊全。項目占地面積 6162.69 ㎡;總建筑面積 107492.2266 ㎡,本項目建筑面積 8196.74 ㎡,擬新建住宅 10 棟,1~4 號樓均 4 層共計四棟,5~9 號樓均 6 層共計五棟,10 號樓8 層一棟,綠地面積 2341.92 ㎡;硬化及道路面積 2218.67 ㎡。項目主要技術經濟指標如表 2-1 所示。

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2.2 HJ 小區項目宏觀環境分析

2.2.1 政策環境分析

房地產政策在調配市場資源、控制房價,以及保障房地產行業健康穩定發展等方面一直扮演著重要角色。無論是土地供應、金融收放還是直接作用于房地產行業本身而頒布的政策,都會對房地產市場產生巨大的影響,也是房地產營銷中必須重視的關鍵一環。近年來,我國加為保障房地產市場能夠健康平穩的發展,滿足人民群眾的住房需求,一直在不斷出臺各類政策來防止房地產行業系統性風險的發生。限購限貸政策的實施已經是的一線城市的房屋交易量出現了明顯的下降,而與一線城市相對冷清的局面相比,很多二三線城市的交易卻日趨火爆。
2017 年,國家對房地產市場管理的總基調還是調控為主,不僅在交易層面干預供需結構,金融、財稅層面的“因城施策”也在抓緊落實,調控政策密集出臺,政策環境日趨緊張。1 月,銀監會宣布“分類實施房地產金融調控”、下放決策權實施更為精準的調控;2 月,基金業協會 4 號文中明確指出 16 個漲幅過大的熱度城市房地產融資作為嚴控對象;7 月,國務院參事夏斌指出要加強房地產與金融監管;9 月,一線城市嚴查消費貸;10 月,十九大召開,強調長期調控;11 月,財政部明確房產稅將“立法先行、充分授權、分步推進”;至年末,信貸收緊,多個城市銀行放貸額度不足,利率上調 10%已是普遍現象,按揭貸款走入“額度為王”的階段。

進入 2018 年,對于部分地區房價上升過快、市場投機情緒較濃的情況,銀監會、財政部等進一步出臺了相關調控政策,收緊信貸額度,進一步推進限購政策的實施范圍。隨著房產稅議事日程的逐步推進,未來一到兩年內全國范圍內實施房產稅的已經成為大概率事件,國家相關政策的出臺實施都會直接對 HJ 小區項目后續的建設及銷售形成直接影響。

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3 HJ 小區項目投資效益分析...........................18

3.1 項目投資效益的概念及主要構成........................... 18

3.1.1 項目投資效益的基本概念....................... 18

3.1.2 項目投資效益的主要構成....................... 18

4 HJ 小區項目投資效益綜合評價......................25

4.1 項目投資效益綜合評價模型的構建......................25

4.1.1 模糊綜合評價法簡介................................. 25

4.1.2 項目投資效益模糊綜合評價模型...............26

5 HJ 小區項目投資決策及投資效益保障措施.....................35

5.1 項目投資決策............................... 35

5.2 項目投資效益的組織保障................................ 35


5 HJ 小區項目投資決策及投資效益保障措施


5.1 項目投資決策

經過對 HJ 小區項目投資效益的綜合評價,可以為項目的立項建設進一步提供決策依據。首先通過市場風險分析以及財務指標的評價,可以確定以項目現行的市場定位策略和建設規劃方案,項目在市場方面風險較小,能夠在安丘市場獲得較高的投資回報,而在社會

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