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基于BIM技術的商業綜合體項目IPD理念應用管理研究

論文編號:lw201809151223033360 所屬欄目:項目管理論文 發布日期:2018年10月26日 論文作者:www.51lunwen.com

本文是一篇項目管理論文,


第 1 章 緒論


1.1 研究背景

目前,國內商業地產尤其是商業綜合體項目的發展成為熱點。到 2013 年,我國大概有 52.57%的農村人口轉化為城鎮人口,已有趕超世界水平的趨勢,我國在這方面獲得了不小的成績。然而城鎮化所達到的程度還不高,限制了城市的建設,能夠在以下方面表現出來:城鎮化發展緩慢;過度追求土地資源的面積,忽略了土地探索開發模式的合理性;人類在開展經濟、社會活動時超過了城市可以承受的最大限度資源短缺等。

根據我國經濟水平較高的幾個城市的商業發展狀況,并結合之前的數據來預測以后的發展前景,發現商業在 2005-2010 年快速成長。如果到 2015 年,商業涵蓋的辦公、餐飲、展覽、交通等一系列衍生行業的面積會達到 16437 萬平方米。這些年,商業發展迅速,銷售方式、電子商務模式一直在完善創新,既滿足了購買者的需求,也帶動了城市經濟的發展。

依據以往的一些習慣做法和先例,如果人均國內生產總值為 10000 美金,那么將會給商業的成長注入巨大活力[3]。就好比英國牛津街、韓國首爾明洞大街、新加坡烏節路、莫斯科阿爾巴特大街、紐約第五大道、日本新宿大街、德國庫達姆大街等,都是面向世界的知名商業中心。從進入 2004 年開始,政府不斷運用多種手段對經濟進行調節控制,
保證經濟平穩運行,放緩房地產的發展速度。比起居民居住地的建設,商業用地的建設將會獲得更大利益,所以很多企業選擇將土地用來建設商業場所,大大提高了商業用地的面積。商業涵蓋的辦公、餐飲、展覽、交通等一系列行業都屬于商業用地建設,萬達、龍湖等大型企業都將目標轉向商業用地的建設中,選取人流量最集中的繁華地段來建設商業中心、酒店、公寓等,寶龍、金地等地產企業也在經濟發展水平較高的地區建設商業綜合體。
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1.2 研究的目的和意義

1.2.1 研究目的

商業綜合體由涵蓋范圍廣、成本高、發揮作用大而聞名,其建設方案與以往的居住區建設有很大的不同,要求決策者有清醒的頭腦、大量的高素質人才以及豐富的資源等,這樣才能成功完成該工程的建設。以往的建設方案是把整個工程劃分成部分,每個部分都有各自的運營模式;規劃時期根據平面藍圖來設計;在選擇最佳承包者的過程中與第三方團隊展開討論;在工程開始建設時,對成本、效果、時間等進行嚴格監管”;在進行場地出租和試驗期的過程中,環節并不復雜,只需要將最后的竣工圖交送給商運部,但部分企業并沒有根據施工圖繪出現場的實際情況,草草了事,使得相關部門對其了解不準確,為項目實施帶來了麻煩。

商業綜合體的建設繁瑣,涵蓋的領域很廣,在成本、設計規劃、選擇承包商、出租出售等方面需要做很多工作,調動所有人員一起投入到工程建設中。由領導人組織建設該工程的所有工作,指揮手下人員分別在各自工作崗位上,努力達到預期目標,遵循公平、公正、公開的原則,及時獲取有效信息,發揮團隊合作的最大作用。

1.2.2 研究意義

截至 2018 年 2 月 28 日,國家統計局近十年來投資情況及增長幅度公告之固定資產投資:

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第 2 章 商業綜合體項目 BIM 技術與 IPD 理念應用概述


2.1 商業綜合體項目特征

商業綜合體縮寫為 HOPSCA,是代表其組成的業態:酒店(Hotel)、辦公(Office)、公園(Park)、購物(Shopping Mall)、會展(Convention)和公寓(Apartment)。通常商業綜合體以購物、酒店、辦公三種業態為主,各業態之間能夠相互依存、相互助益,從而形成多功能、高效率的綜合體。

綜合體因涵蓋范圍廣、成本高、發揮作用大而聞名。綜合體包含多種業態,但并不是單純的堆積多種物業形式,應加強對物業的管理,提高運行效率。同時,還應制定出正確的戰略目標,盡可能的滿足消費者的需求,創新服務模式,才能夠在行業中處于不敗地位。其主要特征有:

1、涵蓋的領域范圍廣。因為該工程主要關注點是在效益上,就要以最小的成本發揮出最大的作用,為消費者提供更優質的服務,獲取最大的利益。大概計算一下,規模在 100 萬平米以上的商業中心大都在北京、深圳等經濟水平較高的城市;而像南京、重慶等城市,因為受經濟發展水平、人口、城市規模等方面的影響,綜合體項目面積主要為 20-40 萬平米,所占比例為 65%。

2、建筑形體多種多樣。在設計建筑時,因為城市的空間有限,在滿足與城市景觀和諧融洽的同時,越來越多的設計想要通過新奇亮眼的造型吸引注意力,從而能夠成為所在區域的地標性建筑。

3、建設時間長。從整體來看,若一個綜合體建筑至少有六層,總高度在 100 米以內,那么正常來說,完成這項工程所需的時間大約是 28-33 個月,項目建成后由于區域業態調整、品牌招商、主題風格調整等涉及到二次開工,那么將會用至少五年的時間來完成。

4、成本高昂。在這項工程里不同類型的商業業態,其銷售模式、經營理念、產品價格都是不一樣的,比如酒店是項目定位的標志性物業;多樣且富含主題性質的精裝商業為項目客流提供保障,是該工程最為關鍵的部分,能夠獲取高利益;寫字樓能夠顯示該工程的檔次和等級;公寓出租能為該工程提供充足的流動周轉資金。然而這些不同類型的商業業態需要巨大的運營成本,這就加重了開發公司的經濟負擔。

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2.2 BIM 技術概述

如今建筑業的發展情況是,BIM 技術逐漸成為開展工程必須使用的一項技術,在國外的很多發達國家廣泛普及,而且這項技術逐漸完善。它主要是基于數據庫展開,在動態模型中進行物理效應,完善整個工程的規劃、實施和運營,而且要與相關部門進行信息溝通,及時獲取有效信息,處理在建設中出現的問題,使領導者能夠做出正確決策,遵循公平、公正的原則,平衡制造商與生產商的關系,加強對工作人員的監管,這樣有利于節約建設成本,減少建設時間,實現工程建設的預期目標,還能夠促進企業的發展。

2.2.1 BIM 技術的定義

BIM(Building Information Modeling,建筑信息模型)是一種通過為建筑物的每個構件及設備建立可讀的信息模型,幫助改進項目的計劃、設計、建造、運營和維護過程的技術。該模型由樣板文件及其中包含的系統族、針對性獨立創建的內建族和收集既成的載入族文件組成,根據不同項目的使用需求,規劃制定族文件參數及幾何形態的精細程度,能夠在建筑的全生命周期的各階段持續使用。BIM 技術的核心是對數據信息的創建、收集、傳遞、使用和管理。在歐美發達國家,BIM 技術已經得到了廣泛應用,其應用價值也得到行業和政府的認可。

2.2.2 BIM 技術的發展

BIM 最開始是在美國被廣泛的運用的,美國的相關管理部門在 2003 年的時候推出了國家新一階段的發展規劃,并且出臺了一系列的 BIM 指導方案。美國的陸軍工程兵團在 2006 年繪制了一份十五年間的 BIM 圖像。美國建筑研究院中的部門主要負責 BIM在應用方面的調查和研究。目前在這種模式下已經有了很多不同的規范[10]。在建筑業的BIM 模式上正在進行一次大的變革。美國建筑科學研究院于 2007 年發布 NBIMS,旗下的 Building SMART 聯盟(BSA)負責 BIM 應用研究工作[。2008 年底,BSA 已擁有IFC(Industry Foundation Classes)標準、NBIMS、美國國家 CAD 標準等一系列應用標準。我們國家也是在最近三十年引進這類模式。但現在主要是用于設計公司、施工單位和不同類型的顧問公司。目前政府也開始逐漸對 BIM 的發展進行探索和研究,從世界發展的角度來看這種技術的營運已經成為一種趨勢。
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第 3 章 傳統交付模式下商業綜合體項目現狀及問題............15

3.1 商業綜合體項目開發和管理的重點..........15

3.1.1 商業綜合體項目的開發要素..........15

3.1.2 商業綜合體項目管理的主要內容...........15

第 4 章 基于 BIM 技術的商業綜合體項目 IPD 理念應用.........22

4.1 BIM 技術與 IPD 理念的集成...........22

4.1.1 引入 IPD 理念的必要性............22

4.1.2 BIM 信息架構的構建和管理.............22

第 5 章 案例分析..............30

5.1 項目概況..............30

5.2 應用 BIM 技術及 IPD 理念的原因............30


第 5 章 案例分析


5.1 項目概況

近年來隨著互聯網的普及和電商模式的興起,線下傳統百貨行業遭受了不小的沖擊,出現嚴重虧損,萬達百貨也不例外。于是,萬達集團采取“去地產化”的策略,集中人力資源和資金做“輕資產”。即萬達集團憑借自身多年的商業地產開發管理經驗和行業內的品牌影響力,負責項目的選址、設計管理、建造管理、招商和運營管理,而投資建設萬達廣場的資金則有另外的合作投資方出,項目建成后產生的租售收益由雙方按照協商比例分成。相比傳統的重資產開發模式,這種開發方式可以大幅降低前期開發的資金壓力,在商業地產激烈競爭的環境中繼續保持萬達業務快速拓展的進度。在2016-2017 年,每年開業的 50 個萬達廣場中,超過 40%都屬于輕資產項目。計劃在 2018年及以后,萬達將繼續保持每年至少開業 50 個萬達廣場的速度,而輕資產項目所占的比例也將提升到 80%。為了保障輕資產項目的規模化發展和實施質量,萬達集團采取“BIM 總發包”和“總包交鑰匙”的形式對設計和

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